房子越早買越便宜？揭開「早鳥優惠」的真相！

買房真的有「撿便宜」的時機嗎？答案是：有機會！ 就像餐廳開幕前有試營運，預售屋也有「潛銷期」。這階段，建案雖未正式對外公開銷售，但已經悄悄吸引市場注意力。潛銷是指建案尚未全面公開，透過網路或電話提前釋出資訊，有些消費者甚至在正式開賣前就完成簽約。這段時期常被稱為「早鳥優惠」，通常能拿到較佳價格。 
 

哪些情況下容易出現早鳥優惠？

建造申請中 
建案正在申請建造或尚未核發監造號碼時，法律規定不能正式銷售。但建商可先推廣並接受預約，有興趣的買方能在此階段搶先登記。 

建造已核發、接待中心尚未完工 
此階段銷售策略與定價多已擬定，雖然接待中心未完工，但開放參觀的同時，建商常會提供早期購屋者優惠，刺激買氣。

建造核發，售價未定 
有些建案尚未公布最終售價，建商會觀察消費者反應並調整定價。這段期間所提供的價格，實為一種市場測試，也常伴隨特殊優惠。

潛銷期：建商試水溫的重要階段

潛銷期是建商觀察市場熱度、預測買氣的重要階段。若反應熱烈，建案正式公開時會加上「熱銷中」等話術，製造搶購氛圍。 
例如2020年房市轉熱時，雙北與桃園等地的部分建案在尚未開放現場參觀前，就吸引上千組預約客戶。此時若未先登記，可能無法搶到理想戶型。 
建商通常需1～2個月消化預約戶後，才會對外開放。因此新聞所見的「排隊買房」、「一週完銷」等現象，並非虛構，而是真實發生過的行銷節奏。

為什麼不是每個建案都有早鳥優惠？

並非所有建案都會推行早鳥方案。若建商品牌力強、產品具吸引力或已設定相對低價，有些甚至會採「不二價」策略，不參與潛銷優惠活動。 
此外，有些早鳥戶數有限，僅用於測試市場反應。一旦銷況良好，價格就可能動態上調。因此建案價格的波動，常隨著銷售狀況而變動，早期購屋者能取得相對優惠價。

為何早期價格可能最划算？

預售案的價格策略，常隨著銷售進度調整。例如在銷售達三成、五成或七成後，各階段都可能調漲價格。 
房子不像汽車能追加生產，建案銷售單位有限，越晚進場，越可能面對調漲。地段佳、建商品牌佳、規劃合理的案子，價格只會越來越高。

先進場的建案，價格優勢在哪？

在同一地區，先推出的建案價格可能低於後進場案，建商會依照市場比較法、實價登錄資料與競品定價調整自身售價。 
若新案採用更好建材、設計與規劃，會抬高身價，進而推升區域整體開價。因此新建案通常不會比舊屋便宜，也不會偏離預售市場合理區間太遠。

不要忽略房價下跌的風險

當市場轉弱時，也曾出現「全面調降」的情況。林口、淡水、新莊副都心等地過去就曾面臨建案集體降價。但就算調降，也會考慮建商成本，特別是土地取得價格高的建案，空間有限。 
 

總結：早鳥優惠到底能不能撿便宜？

若你看中的建案屬於熱銷型，在潛銷或早鳥階段進場，的確有機會取得相對優惠價格。不過購屋仍需以自身財務能力為前提，產品選擇為核心，不可因為「怕漲」就草率進場。謹慎評估，才是買房的長勝策略。

  ＊本文內容僅供參考，請依實際狀況及法規為準